Der Vermieter schuldet eine Wohnung ohne Schädlinge
Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten". Das ist keine Nebenpflicht, sondern seine Hauptleistung — er schuldet die Wohnung nicht nur am Einzugstag, sondern jeden Tag des Mietverhältnisses.
Ein Schädlingsbefall macht die Wohnung mangelhaft. Damit ist die Zuständigkeit geklärt: Der Vermieter beauftragt den Betrieb, und er bezahlt ihn. Der Mieter muss weder in Vorleistung gehen noch selbst suchen, wen er ruft.
Das gilt auch dann, wenn die Wohnung einem einzelnen Eigentümer in einer größeren Anlage gehört. Ob dieser sich das Geld später von der Eigentümergemeinschaft zurückholt, weil das Problem aus dem Keller kam, ist eine Frage zwischen ihm und der Verwaltung. Den Mieter geht sie nichts an — sein Vertragspartner bleibt der Vermieter.
Für die Anzeige muss übrigens niemand sicher wissen, welches Tier da unterwegs ist. Es genügt, den Fund zu beschreiben; die Bestimmung ist Sache der Begutachtung. Eine erste Einordnung nach Spuren, Kot und Fraßbild gibt unser Beitrag Befall bestimmen; was ein Kammerjäger im Einsatz tatsächlich macht, steht dort.
Eine Ausnahme von der reinen Kostenlogik gibt es allerdings: Bei Wespen und Hornissen entscheidet zuerst der Artenschutz darüber, ob überhaupt jemand tätig werden darf — dazu weiter unten mehr und ausführlich im Beitrag Wespennest entfernen.
Die Zuständigkeit hängt nicht am Verschulden
Der Vermieter muss auch dann handeln, wenn ihn kein Vorwurf trifft — etwa weil die Tiere aus der Nachbarwohnung kamen. Ob er sich das Geld später bei jemandem zurückholt, ist ein zweiter Vorgang und verzögert den ersten nicht.
Wann der Mieter doch zahlt — und wer das beweisen muss
Hat der Mieter den Befall selbst verursacht, dreht sich die Kostenlage um. Der Vermieter kann dann nach § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz verlangen, weil der Mieter seine Obhutspflicht verletzt hat. Typische Fälle sind offen gelagerte Lebensmittel über längere Zeit oder Müll, der in der Wohnung liegen bleibt.
Entscheidend ist die Beweislast, und die liegt zunächst beim Vermieter. Der BGH hat mit Urteil vom 10.11.2004 (Az. XII ZR 71/01) für Schäden an der Mietsache festgehalten, dass der Vermieter erst die Ursachen aus seinem eigenen Verantwortungsbereich ausräumen muss, bevor der Mieter überhaupt etwas erklären muss. Übertragen auf Schädlinge heißt das: undichte Fassade, Risse im Mauerwerk, Befall in Nachbarwohnungen oder im Keller — solange davon etwas im Raum steht, trägt der Vermieter.
Diese sogenannte Sphärentheorie hat eine Grenze. Sie greift dort nicht, wo der Schaden erkennbar im Obhutsbereich des Mieters entstanden ist. Das Amtsgericht Neukölln verurteilte am 08.03.2017 (Az. 16 C 395/16) einen Mieter zur Erstattung von 339,32 Euro für die Bettwanzenbekämpfung. Die Begründung: Das Mietverhältnis bestand schon lange, und Bettwanzen werden typischerweise mit Gepäck, Möbeln oder Kleidung eingeschleppt — also von außen hereingetragen. Wie ein solcher Befall abläuft und woran er zu erkennen ist, beschreibt unser Beitrag Bettwanzen bekämpfen.
Für den Mieter folgt daraus eine praktische Konsequenz: Je besser er nachvollziehen kann, woher die Tiere kamen, desto besser steht er. Ein Befall in mehreren Wohnungen desselben Hauses, Ratten im Garten oder Feuchtigkeit im Mauerwerk sind Ursachen, die eindeutig in den Bereich des Vermieters fallen. Auch Fundstellen im Keller oder auf dem Dachboden sprechen dafür: Wer dort Mäusekot entdeckt, hat ein Gebäudeproblem vor sich und kein Wohnungsproblem.
Umgekehrt liegt die Sache bei Vorratsschädlingen. Lebensmittelmotten gelangen typischerweise über gekaufte Ware in die Wohnung, und damit über einen Weg, den der Vermieter nicht kontrollieren kann. Bei Kleidermotten ist das weniger eindeutig, weil sie auch zwischen Wohnungen wandern.
Ein Verdacht ist noch kein Beweis
Vermieter schieben die Rechnung gern mit dem Hinweis auf mangelnde Sauberkeit weiter. Das ist eine Behauptung, keine Feststellung. Wer sie nicht belegen kann, bleibt auf den Kosten sitzen — die Beweislast wandert nicht dadurch, dass man sie bestreitet.
Die Nebenkostenfalle: Was in der Abrechnung stehen darf
Ein Blick in die Betriebskostenabrechnung stiftet regelmäßig Verwirrung, denn § 2 Nr. 9 BetrKV führt „Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung" ausdrücklich als umlagefähige Betriebskostenart auf. Daraus lesen manche Vermieter, jeder Kammerjäger lasse sich weiterreichen.
Das stimmt so nicht, und der Grund steht eine Vorschrift davor. § 1 Abs. 1 BetrKV definiert Betriebskosten als Kosten, die dem Eigentümer *laufend* entstehen. Eine einmalige Bekämpfung wegen eines akuten Befalls ist damit schon begrifflich keine Betriebskostenart — sie fällt nicht laufend an, sondern einmal. Hinzu kommt § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV, der Instandsetzungskosten ausdrücklich ausnimmt.
Umlagefähig ist deshalb nur die regelmäßige, wiederkehrende Vorbeugung — etwa ein jährlicher Kontrollvertrag mit Köderstationen im Keller und in den Gemeinschaftsflächen. Zwei Bedingungen kommen dazu: Die Umlage muss im Mietvertrag vereinbart sein, und die Maßnahme muss die gemeinsam genutzten Gebäudeteile betreffen, die § 2 Nr. 9 BetrKV aufzählt. Der Einsatz in einer einzelnen Wohnung gehört nicht dazu.
Wer eine solche Position in der Abrechnung findet, sollte deshalb zwei Dinge prüfen: ob es sich um einen Dauervertrag oder um einen Einzeleinsatz handelt, und ob die Rechnung Gemeinschaftsflächen oder eine bestimmte Wohnung betrifft. Beides steht in aller Regel auf dem Beleg, den der Vermieter auf Verlangen vorlegen muss. Welche Beträge dabei üblich sind, zeigen die Kammerjäger-Kosten im Überblick.
Ein Aktenzeichen, das nicht dazugehört
Im Netz kursiert zu dieser Frage der BGH-Beschluss VIII ZR 92/08 vom 17.12.2008. Wir haben ihn nachgeschlagen: Dort ging es um Leasingkosten für Heizungsanlagen nach § 7 HeizkostenV, nicht um Ungeziefer. Wer damit argumentiert, zitiert ins Leere — die Begründung trägt § 1 Abs. 1 BetrKV ganz allein.
Zahlt die Hausratversicherung den Kammerjäger?
„Kammerjäger Versicherung" wird jeden Monat rund 90-mal gegoogelt, und auf den vorderen Plätzen stehen Versicherer. Die kurze Antwort lautet: im Standardtarif nein.
Der Grund liegt in der Bauart der Hausratversicherung. Sie deckt keine Schäden allgemein ab, sondern benannte Gefahren. Die Musterbedingungen des Gesamtverbands der Versicherer (VHB 2022) zählen sie in Abschnitt A1 abschließend auf: Brand, Blitzschlag, Überspannung, Explosion, Verpuffung, Implosion, Anprall oder Absturz eines Luftfahrzeugs, Fahrzeuganprall, Seng-, Rauch- und Rußschäden (A1.1); Einbruchdiebstahl, Diebstahl, Vandalismus nach einem Einbruch und Raub (A1.2); Leitungswasser (A1.3); Sturm und Hagel, auf Wunsch weitere Elementargefahren (A1.4).
Schädlinge stehen dort nicht. Wir haben das vollständige Bedingungswerk durchsucht: Die Wörter Ungeziefer, Schädling, Nagetier und Insekt kommen darin kein einziges Mal vor — weder als versicherte Gefahr noch als Ausschluss. Ein Ausschluss wäre auch überflüssig, denn was nicht benannt ist, ist nicht versichert. Das erklärt zugleich, warum die Suche nach der passenden Klausel im eigenen Vertrag meist ergebnislos bleibt.
Einzelne Anbieter verkaufen Schädlingsbekämpfung als Zusatzbaustein, teils in Kombination mit einer Gebäudeversicherung. Das ist eine Frage des konkreten Tarifs, nicht der Musterbedingungen. Wer wissen will, ob der eigene Vertrag so etwas enthält, sucht im Bedingungsheft nach „Schädlings" — und findet in aller Regel nichts.
Mietminderung, solange der Befall läuft
Neben der Kostenfrage steht die Miete. Nach § 536 Abs. 1 BGB ist die Miete gemindert, solange ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung herabsetzt. Das geschieht kraft Gesetzes — der Mieter muss die Minderung nicht beantragen und der Vermieter ihr nicht zustimmen. Nach § 536 Abs. 4 BGB kann der Mietvertrag dieses Recht bei Wohnraum auch nicht wegverhandeln; eine gegenteilige Klausel ist unwirksam.
Zwei Einschränkungen gehören dazu. Unerhebliche Mängel bleiben nach § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB außer Betracht — eine einzelne Ameise in der Wohnung trägt keine Minderung, und auch vereinzelte Silberfische erreichen die Schwelle selten. Und das Recht setzt die Anzeige voraus: Wer den Befall verschweigt, verliert nach § 536c Abs. 2 BGB genau die Ansprüche, um die es hier geht.
Zur Höhe kursieren im Netz Prozenttabellen. Belastbar sind sie nicht, weil jede Zahl aus einem konkreten Einzelfall stammt und Gerichte nach Umfang, Dauer und betroffenen Räumen entscheiden. Sinnvoller ist es, den Zustand zu dokumentieren — mit Datum, Fotos und Notizen dazu, welche Räume wann betroffen waren. Diese Aufzeichnungen tragen später sowohl die Minderung als auch einen möglichen Erstattungsanspruch.
